부동산 직거래 방법에 관한 주의 사항을 확인하다
수고하세요! 국토교통부가 내놓은 통계에 따르면 2022년 9월 아파트 부동산 직거래 비율이 17.8%까지 증가하는 이상 현상을 보인 것으로 나타났습니다. 이에 국토부는 2022년 11월부터 2023년 6월 사이에 이상 고가 혹은 저가로 가족/인척/지인 등 특수관계 간에 이뤄진 거래에 대해 집중 조사를 하겠다고 밝혔습니다.
이처럼 국토교통부가 전면에 나선 이유는 공인중개사를 거치는 일반적인 절차가 아니라 비정상가 직거래로 편법 증여 또는 제3자 명의신탁이 있었다고 보기 때문입니다. 이에 따라 이번 조사를 통해 위법행위가 발견되면 즉시 경찰청과 지방자치단체, 국세청에 통보해 엄중한 처분을 받도록 하겠다고 예고했습니다.
최근 두드러지는 부동산 직거래 문제는 아파트 매매만으로 일어나는 것이 아닙니다. 전세 물건을 찾는 과정에서 중개수수료를 절약할 목적으로 직거래를 했다가 실패하는 분들이 의외로 많습니다. 특히 신축 빌라나 오피스텔 등에서 건축주의 직접 분양이라며 공인중개사가 아닌 분양상담사가 직접 전세를 알선하는 경우로 보증금 사기가 발생하기도 합니다.일반적으로 매매에 있어서는 등기부등본가 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 등의 주요 공적장부를 꼼꼼히 살피는 것입니다. 하지만 전월세 임대차 계약의 경우에는 공인중개사 사무실에서 미리 발급받은 등기부등본만 형식적으로 보고 계약을 완료하는 경우가 적지 않습니다.
문제는 최근 골칫거리인 깡통전세와 전세사기 등이 임대인은 물론 공인중개사가 함께 가담해 이뤄지는 사례가 많다는 점입니다. 따라서 부동산 직거래를 통한 매매나 임대차 계약, 그리고 공인중개사를 통해서도 상대방이 제시하는 자료에만 의존해서는 안 됩니다. 현장 확인은 물론 계약서를 작성하는 시점에서 가급적 본인이 직접 발급받은 공적 장부를 꼼꼼히 검토한 후 결정해야 합니다.이때 등기부등본을 통해 시세 대비 잔존대출액 비율을 알 수 있고, 실소유자와 계약 장소에 나온 상대방이 동일인인지, 만약 대리인이라면 소유자가 정상적으로 권리를 위임했는지 면밀히 살펴야 합니다. 또한 대리인이 지참한 신분증 체크는 물론 지참한 인감증명서 발급일자를 확인해야 하며 소유자가 직접 발급받았는지도 확인해야 합니다. 또한 임차하고자 하는 주택이 다가구로 분류되는 곳이라면 전입가구 열람원 발급 및 검토 절차가 필요합니다.
다가구주택은 다수의 호실로 구성되어 있어도 대부분의 소유자가 1인 혹은 공동명의입니다. 따라서 현재 거주하고 있는 세입자가 맡겨놓은 보증금 총계가 해당 주택시세 대비 과도하게 설정되어 있지 않은지 반드시 살펴봐야 합니다. 또 오피스텔 전·월세 부동산 직거래 과정에서 보증금과 월세를 깎아주는 대신 전입 불가라는 조건이 붙는다면 피하는 것이 맞습니다. 현행법상 오피스텔은 건축법의 적용을 받는 대상이므로 주택임대차보호법의 지원을 받을 수 없음을 기억하시기 바랍니다. 감사합니다。
