이에 따르면 시장의 수요와 공급, 관련 정책에 따라 매매가격이 결정되고 투자기대이익률에 기반한 자본환원율에 따라 전세가격이 결정된다.임대가격은 다시 월세 환원율에 따라 월세를 결정한다.그 결과 서울 전체 시장을 보면 매매가격이 전셋값에 영향을 주는 것으로 나타났다.강남시장의 경우 전세가격이 월세가격에 영향을, 강북시장은 매매가격이 월세가격에 영향을 미치고 있다는 결론을 도출했다.매매가격은 전세가격에 3개월의 시차를 가졌고, 전세가격은 월세가격에 4개월의 시차를 두고 같은 방향으로 일방적 인과관계를 보였다고 분석했다.전세는 무주택자 편인지 다주택자 편인지 대출 규제가 강력한 형태로 존재하는 한 전셋값이 월세 매매시장에 미치는 영향이 클 것으로 예상된다.
전세보증금반환보증보험 가입 문턱이 낮아져 가입자가 늘어나는 것 역시 매매시장을 움직일 수 있는 변화다.
세입자를 보호하기 위한 전세금 반환 보증 보험은 역설적으로 부동산 투자를 쉽게 하는 요소나 된다.5억원의 주택이 있어 전세금이 3억원이라고 가정하면, 갭과 투자를 하려면 2억원의 자금이 필요하다.이 때 은행에서 2억원 정도의 주택 담보 대출을 받고 전세를 2억 5천만원에 내놓으면 5천 만원이라도 소유권을 가질 수 있다는 계산이 나온다.2억원의 선순위 대출이 있는 집으로 들어오려고 하는 세입자가 있느냐는 질문이 가능하다.전세금 반환 보증 보험 가입만 하면 세입자로서는 고민할 필요가 없다.전세금은 보증 기관으로부터 돌려받으면 그만이었다.세입자의 입장에서는 주변 시세 기준이면 전세금 3억원에 입주해야 하지만 2억 5천만원에 입주할 수 있어 시세보다 싼 가격에 입주할 가능성이 높다는 매력이 있다.우리가 이용 가능한 정보를 모두 확인하는 효용을 극대화하기 위한 결정을 하면 그 결과는 대체로 합리적이고 경제적일 것이다.그러나 실제로는 그 모든 정보를 수집하지 못하고 부분적인 정보만으로 의사 결정을 하는 경우가 적지 않다.사람들은 항상 합리적인 정을 주고 싶어 하지만 실제로는 경제적이지 않은 행동을 할 수 있다는 뜻이다.주택 시장도 합리적이지 않은 측면이 존재한다.상식적으로는 주택 수요와 공급에 의해서 가격이 형성된다고 생각하지만 반드시 그 무엇도 아니다.과거의 가격 흐름을 믿고 앞으로도 더 하락하거나 추가 하락할 것이라는 전망이 가능하다
