몇 년 전에 공인중개사 자격증을 빌려서 부동산 중개사무소를 운영하면서 전세금이나 계약금을 가로챈 일당이 경찰에 붙잡힌 적이 있습니다. 이들은 공인중개사 3명으로부터 공인중개사 자격을 대여받고 중개사무소를 운영하며 임대계약을 하는 수법으로 14명으로부터 모두 10억원을 받은 혐의로 구속됐습니다.
임대인이 월세로 내놓은 부동산을 임차인에게 전세라고 속인 뒤 받은 돈을 가로채거나 위조된 매매계약서를 이용해 급매물 계약금을 빌미로 돈을 받고 사기 행각을 벌였다고 합니다. 또 가짜 임차인을 동원해 임대인에게는 월세 계약을, 임차인에게는 전세 계약을 하는 것처럼 속여 차액을 횡령한 사실도 적발됐습니다.
공인중개사 자격증이 없는 사기 일당은 매월 문제점을 주고, 공인중개사 자격의 대출을 받아 사기 행위를 한 것이 밝혀졌습니다. 공인중개사 자격증 대여 일당은 지방자치단체 등에서 단속 점검을 받을 때만 실제로 공인중개사들을 사무실로 출근시켜 단속을 피해 왔다고 합니다. 불법 대여를 근절하기 위해 지자체가 단속을 정기적으로 벌이고 있지만 실제로 처벌로 이어지는 경우는 드물습니다. 또 그와 관련된 피해도 중개 사기를 당한 임대인과 임차인의 몫입니다.
사기 목적은 아니지만 공인중개사 자격 대여사무소에 부동산 중개를 맡겨 사고가 발생한 경우 손해배상을 받기 어렵습니다. 오늘은 이러한 무등록 무자격 공인중개사무소의 구분법을 알아보겠습니다.
무등록, 무자격 공인 중개 행위란?공인중개사법은 공인중개사 자격증을 취득해야 실제로 영업을 하면서 공인중개사라는 명칭을 사용할 수 있습니다. “또한 공인중개사가 타인에게 자기 이름으로 중개업무를 하거나, 자기 공인중개사 자격증을 빌려주거나, 무자격자가 자격증을 빌리는 행위도 금지하고 있습니다” 공인중개사 자격증이 없는 사람이 자격증을 빌려서 중개행위를 하는 것을 무등록, 무자격 중개행위라고 합니다.
공인중개사법 제7조(자격증대여등의 금지) ① 공인중개사는 타인에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 공인중개사 자격증을 양도하거나 대여하여서는 아니 된다.② 누구든지 타인의 공인중개사 자격증을 양수하거나 대여받아 이를 사용하여서는 아니 된다.
「공인중개사법」 제49조 (벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 2개비 이하의 벌금에 처한다.1.제7조의 규정을 위반하여 타인에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사 자격증을 양도·대여한 자 또는 타인의 공인중개사 자격증을 양수·대여받은 자
공인중개사 자격증이 없는 사람이 공인중개사 업무를 수행했는지 여부는 형식을 기준으로 판단하지 않고, 공인중개사 자격증이 있는 사람이 직접 부동산을 중개한 것처럼 도장을 찍었다 하더라도 실질적으로 자격증이 없는 사람이 부동산중개를 했다면 현행법 위반입니다.
개업공인중개사 개업공인중개사가 개업 후 직원을 등록시 등록관청에 신고하여야 하며 신고된 직원만 법령에 따라 중개행위가 가능합니다. 이는 중개보조원 중개사고에 대한 책임장치라고 할 수 있습니다.
개업공인중개사: 자격증을 취득하여 중개사무소 개설등록을 대표공인중개사: 자격을 취득하고 개업공인중개사 소속으로 중개행위를 하는 자 중개보조원: 자격증은 없으나 개업공인중개사 소속으로 일반서무업무 및 단순업무보조를 하는 자
유의할 것은 중개보조원이 중개업무를 할 수 없다는 것입니다.
중개보조원 업무범위: 확인·설명, 확인·설명서 작성, 거래계약서 작성 등 중개업무를 수행할 수 없다.
명함집의 원칙으로서 중개 보조원은 중개 행위를 해서는 안 됩니다. 이름 그대로 중개 업무 보조만 할 수 있는 부동산 사무소의 직원이라고 생각하시면 됩니다그러나, 현업에서는 공공연히 중개 보조원이 실제로 중개 행위를 하고 있고, 또 무자격자가 공인중개사 자격을 대여해 무자격자인 중개 보조원이 실질적 대표인 경우도 많이 있습니다. 자격이 없는 중개보조원일 경우 명함직위에 ‘공인중개사’라는 표기 대신 직급으로 표기해 놓습니다.
명함에실장,부장등의직급으로쓰여있지만공인중개사라고쓰여있지않으면자격이없는중개보조원인경우가많습니다. 이런 중개보조원이 단순한 업무가 아니라 중개행위(물건설명에서 계약서 날인)까지 한다면 공인중개사 자격 대여를 의심해 봐야 합니다. 중개보조원이 ‘대표’로 표기하여 해당 중개사무소를 운영하는 실질적인 개업공인중개사로 간혹 착각을 일으키기도 합니다.
중개사무소 내부확인공인중개사무소 내부에 게시해야 할 법적 의무사항이 있는데, 아래 사항이 사무실 내부에 표시되어 있는지 확인해야 합니다.■ 공인중개사 자격증, 중개사무소 등록증, 업무보증 설정서류(공제증서)
유관기관 사이트에 등록된 사무실인지 조회명함을 확인하신 후 유관기관에 등록된 사무실인지 확인 후 이용하셔야 합니다. 등록된 공인중개사 여부는 아래 유관기관 사이트에서 조회할 수 있습니다.
- https://seereal.lh.or.kr/main.do 시리얼 홈페이지 → (왼쪽) 찾기 서비스 → 부동산중개업 조회
- 2. https://land.seoul.go.kr:444/land/ 서울시 부동산정보광장→(중간)부동산중개업조회→ 개업공인중개사사무소 * 해당지역 부동산정보광장 연결
- 3. http://www.nsdi.go.kr/lxportal/ ?menuno= 2679국가공간정보포털 → 열람공간 → 부동산중개업조회
- 4. http://www.kar.or.kr/ 한국공인중개사협회 → 정보광장 → 개업공인중개사 검색 (폐업사무소 및 소속공인중개사, 중개보조원이 아님)
등록된 사무실에서도 공인중개사 자격증 대여 가능성이 있으므로 주의 깊게 조회하여 확인한 등록된 공인중개사라 하더라도 형식이 아닌 실질적으로 확인하여야 합니다. 실제중개행위를하고계약서상에서명날인한사람이등록된개업중개사여부를확인해야합니다. 위 사이트에서 만약 개업공인중개사가 사진을 등록해 놓으면 확인할 수 있습니다
공인중개사 자격증이 없는 사람이 부동산 중개를 하고 인감만 공인중개사 인감을 찍어 계약을 성사시킨 행위가 공인중개사 자격증 대행여행위를 한 것에 해당한다며 유죄를 선고한 판례가 있었습니다.
대법원은 무자격자가 거래를 성사시켜 작성한 계약서에 공인중개사 인감을 날인하는 방법은 공인중개사 자격증의 대여행위에 해당한다고 판결했다.
관련기관에 중개보조원으로 등록되어 있더라도 중개보조원은 보조원업무만 수행하여야 하며, 계약서 작성시 공인중개사란에 서명날인은 개업중개사하여야 합니다.만약 계약시 중개보조원이 계약서를 작성한 후 개업공인중개사 명의로 서명, 인감으로 날인하는 경우 공인중개사 자격 대여를 의심할 수 있습니다. 계약서상 서명날인한 사람이 개업공인중개사인지 확인하셔야 합니다 또한 중개보조원이 거래중개과정의 대부분을 수행하게 되며, 공인중개사는 계약서 작성시만 와서 서명 날인만 했다면 공인중개사 자격의 대여를 의심해야 합니다.
무등록공인중개사의 행위, 손해배상을 받기 어려우며, 이러한 무자격공인중개사가 중개행위를 하고 해당 물건에 하자가 있을 경우에는 관련기관으로부터 배상을 받기 어렵습니다. “한국공인중개사협회 소속 개업공인중개사에는 공제회에 가입되어 있으며, 그 외 보증보험회사에 보험에 가입한 경우에도 보상받을 수 있습니다”공인중개사가 사무실 운영을 시작할 때는 보증보험이나 공제 등 손해를 대신 갚을 수 있는 다른 수단을 마련하도록 하고 있습니다.
따라서 사고가 발생한 경우 거래 당사자는 이를 통해 공인중개사가 돈이 없어도 자신이 입은 손해를 어느 정도 보상받을 수 있습니다. 그러나 무자격자가 부동산 거래를 중개할 경우 사고가 발생했을 때 그에 대한 피해는 고스란히 거래 당사자가 입게 됩니다.
왜냐하면 형식과 실질이 다르기 때문입니다. 자격증을 대여한 공인중개사가 “자격증만 대여했을 뿐 해당 계약서에 서명 날인은 하지 않았다”고 하면 책임회피 가능성이 있기 때문입니다. 계약을 할 때는 계약서 상에 기입된 공인중개사 정보와 실질적으로 중개행위를 하는 중개사인지의 여부와 얼굴, 신분증을 확인해야 합니다.
- 참고: 관련 건으로 상담 및 문의사항이 있을 경우 해당 지역 구청 부동산 관련 부서나 (전화번호 문의는 tel:120, 다산콜센터) 경찰서로 문의하시기 바랍니다.