신탁등기를 간단히 설명하자면 실소유자가 신탁회사에 처분이나 관리, 담보대출 등의 목적으로 위탁을 해서 등기를 하는 것을 말합니다.전세를 알아보고 있는데 등기부등본에 갑구에 신탁회사로 돼 있다면 대부분은 담보신탁입니다. 이 신탁은 대출을 위해 일시적으로 넘기는 것으로 실소유자가 부동산을 임의로 처분 및 임대할 수 없기 때문에 주의해서 계약을 해야 합니다.
신탁 부동산 사고의 사례
사례. 부동산으로 전세 계약을 하면서 임차인은 공인중개사만 믿고 공인중개사는 별도의 설명 없이 임대차 계약을 진행했습니다.하지만 해당 주택에 대한 등기부등본 갑구에는 신탁 소유로 신탁 계약이 돼 있는 상태고 입주 후 임차인은 신탁회사로부터 동의가 없었다는 이유로 명도소송을 당해 보증금은 돌려받지도 못하고 쫓겨나게 됐습니다.
법원 판단위 사례는 개업 공인중개사가 신탁계약 사실을 제대로 알리지도 않았고 신탁원부도 제시조차 하지 않았습니다. 또 신탁회사의 동의나 승낙 여부도 확인하지 않아 법원은 공개 설명 주의 의무를 다하지 않은 것으로 판단하고(당시 부동산에서 신탁회사는 임대차와 무관하다고 한 것으로 보인다) 개업 공인중개사의 중개상 책임을 인정했습니다.
대처 방안
1.등기부등본을 열람한다. 2.신탁부동산의 신탁번호를 확인하고 등기소에서 신탁원부를 발급받는다.3. 임차인에게 신탁계약의 내용 및 법적 효과를 설명한다.4. 위의 사실을 확인설명서에도 기재한다.5. 신탁원부의 내용대로 계약된 사실을 확인.6. 임대차 계약을 진행하기 전에 수탁자(신탁회사)의 승낙 및 동의 여부를 서류로 확인한다.
만약 아직 위 절차가 진행되기 전에 사전 승낙을 조건으로 임대차 계약을 먼저 진행하는 경우에는 반드시 수탁자가 지정하는 계좌로 입금해야 합니다.
신탁 등기의 종류
- 담보신탁 실제로 가장 많이 볼 수 있는 것이 바로 이 담보신탁입니다. 은행에서 빌리는 것보다 많은 금액을 대출받을 수 있기 때문에 담보신탁을 받게 되고 금리도 좋은 편이라 자주 이용합니다. 쉽게 말해 소유자가 신탁회사와 계약을 하고 신탁회사가 금융기관에서 대출을 받는 형태입니다.
- 2. 관리신탁회사가 위탁자(실소유자)를 대신하여 시설관리나 세무, 임대차 등을 관리하는 경우
- 3. 처분신탁 대형부동산처럼 처분하기 어려운 부동산을 신탁회사가 대신 처분하기 위하여 하는 경우
- 4. 개발신탁자금이 부족하거나 직접 개발이 어려운 경우 신탁회사가 자금조달이나 분양, 개발 등을 진행하는 경우
신탁원부에 계약사항을 확인하는 신탁원부는 생각보다 양이 많고 등기부등본처럼 인터넷 발급이 불가능하기 때문에 직접 등기소에 가서 발급받을 수 있습니다.신탁원부를 받으면 계약내용을 확인해야 합니다. 보시면 계약의 주요 내용과 특약사항, 대출금액 등을 확인하실 수 있습니다.
담보신탁 부동산전세계약요약등기부등본갑구에 신탁등기가 되어 있는 경우 신탁원부 확인 > 계약내용 확인 > 동의서 수령 > 말소조건 계약진행 (입주전 말소나 잔금시 신탁등기 말소특약 등)
순서대로 진행해 주세요.
신탁등기 부동산은 은행이나 부동산 등 누구도 책임지지 않기 때문에 주의해서 계약하셔야 합니다.